פסק-דין בתיק תא"ח 31785-04-11

1.         התובעת הגישה תביעה לפינוי מושכר, לפי פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.

2.         התובעת, רשות מקומית, הינה בעלת זכויות במבנה בפארק שמול בניין המועצה בקרית טבעון. נכס זה מושכר בשכירות מוגנת למר חנן דדון. ביום 26.11.2002 נחתם הסכם משולש בין התובעת, חנן דדון והנתבע לפיו, הושכר הנכס בשכירות משנה לנתבע, בהסכמת התובעת. על פי המוסכם, אמור היה הנתבע לשלם 40% מדמי השכירות המוסכמים לתובעת.

            לטענת התובעת, מאז תחילת שנת 2009 חדל הנתבע מלשלם לתובעת את חלקה בדמי השכירות ונכון ליום הגשת התביעה, הגיע חובו לסך של 32,116 ש"ח. אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם. חרף פניות של התובעת לנתבע, הוא לא השיב לידיה את החזקה במושכר ולטענתה, נודע לה כי הוא מנסה "למכור" לאחר זכויותיו שאינן קיימות. התובעת עתרה, אפוא, להורות לנתבע לפנות את הנכס המושכר. כתב התביעה נתמך בתצהירה של גב' גניה בן נון (להלן "גב' גניה"), מנהלת הגביה של המועצה.

3.         בשלב הראשון, ניתן כנגד הנתבע פסק דין בהעדר הגנה. הנתבע הגיש בקשה לביטולו של פסק הדין ומשלא הוגשה תגובת התובעת במועד, חרף ארכה שניתנה לה, בוטל פסק הדין, בהתאם להחלטה שניתנה ביום 6.12.2011. תגובת התובעת הוגשה בסופו של דבר באיחור, יום לאחר ביטולו של פסק הדין, והיא נתמכה בתצהירה של גב' גניה, אשר התייחסה במסגרתו לטענות ההגנה שהעלה הנתבע בבקשה לביטול פסק הדין, וצרפה תחשיב מפורט של חוב דמי השכירות.

4.         הנתבע הגיש כתב הגנה, נתמך בתצהירו, במסגרתו אשר כי הוא אכן שוכר משנה של הנכס, על פי ההסכם מיום 26.11.2002. לטענתו, על פי הסכם השכירות, היה עליו לשלם מדי חודש דמי שכירות בסך של 500 דולר ארה"ב, לפי שערו היציג של הדולר בעת ביצועו בפועל של כל תשלום. בפועל, התברר לו כי התובעת ניהלה מולו מו"מ להשכרת הנכס בחוסר תום לב, תוך שהיא מנועה על פי חוק להשכיר לו את הנכס לתקופה הנקובה בהסכם, תוך הסתרת העובדה שעל הנכס רובץ צו הריסה, כאשר התכנית אינה מאפשרת להקים במקום שירותים ואמצעים המאפשרים קיום מסעדה, למרות שזו היתה מטרת השכירות על פי ההסכם.

            לטענתו, הוא שלם לתובעת את חלקה בדמי השכירות בהוראת קבע. בשנת 2009 גילה כי הוראת הקבע לתובעת מחוייבת מחשבונו בסכום קבוע מדי חודש, על פי השער היציג של הדולר בעת חתימת ההסכם, ללא עדכון, אף ששער הדולר היציג בעת חתימת ההסכם היה גבוה משמעותית משערו כיום ולאורך רב תקופת ההסכם. לפיכך, פנה למועצה והודיע לה, כי קיימים הפרשים רבים לטובתו. הוא שוחח עם גב' גניה שהודתה, לטענתו, בטעות ומסרה לו כי העניין יועבר לבדיקה שלאחריה יושבו לו כספים. לטענתו, גב' גניה אשרה לו לעצור את הוראת הקבע והוא אכן בטל את הוראת הקבע למועצה. הנתבע הדגיש בתצהירו, כי השיחה עם גב' גניה מוקלטת וכי התמליל יוגש לבית המשפט מיד לאחר שיסיים להכינו (טענה זו הועלתה על ידי המבקש עוד קודם לכן, בבקשה לביטול פסק הדין). לטענתו, לפני מספר חדשים פנו אליו מהמועצה ומסרו לו כי יש לו חוב בגין שכירות. הוא שוחח עם גזבר המועצה והתברר לו כי הנ"ל כלל לא היה מודע לכל נושא ההפרשים והפנה אותו שוב לגניה. לטענתו, גם שיחה זו הוקלטה על ידיו. בפגישה שנערכה עם גניה מסרה לו הנ"ל, כי הותקנה במיוחד עבורו תכנה מיוחדת לחישוב ההפרשים ולאחר בדיקה, התברר כי הוא חב למועצה סך של 12,000 ש"ח. לטענתו, הסכים לשלם את החוב בתשלומים. הגזבר סרב לכך ואף טען בפניו כי הנכס כבר אינו בחזקתו.

            הנתבע טען, כי התובעת מנסה מזה שנים, ללא קשר למחלוקות הכספיות, לפנות אותו מהנכס ולנשלו ממנו, לאחר שהשקיע בו כספים. כך, בשנת 2010, נשלח אליו מכתב מהגזבר לפיו, עליו לפנות את הנכס, מאחר והוא השכירו לצד שלישי. טענה זו נדחתה על ידי הנתבע במכתב תשובה ששלח למועצה. הנתבע עתר, אפוא, לדחות את התביעה.

5.         במהלך הדיון שנערך בפני ביום 2.2.2012, נעשה ניסיון לפשר בין הצדדים ולהביא אותם לידי הסכמות. משלא צלח הדבר, נחקרו המצהירים על תצהירים וב"כ סיכמו את טענותיהם בעל פה.

6.         לאחר שעיינתי בכתבי הטענות והראיות שהוצגו בפני ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה כי יש מקום לקבל את התביעה. למעשה, כפי שיפורט להלן, הנתבע לא הציג הגנה אמיתית כלשהי מפני תביעת הפינוי ומסתבר, כי הוא אינו משלם את דמי השכירות אותן הוא חייב על פי ההסכם מזה תקופה ארוכה, ללא סיבה אמיתית.

7.         אין חולק, כי המועצה אכן חייבה את הנתבע לאורך השנים בדמי שכירות על פי השער היציג של הדולר בעת חתימת ההסכם ולא עדכנה את חישוב דמי השכירות, על פי מועד התשלום בפועל, מדי חודש. כפועל יוצא מכך, שלם הנתבע בחלק מהתקופה סכומים גבוהים מדי, בשיעור זה או אחר. עם זאת, כפי שהוכח בפני, בשום שלב לא לאורך תקופת השכירות, לא עמדה לטובת הנתבע יתרת זכות כלפי התובעת. גב' גניה צרפה לתצהירה שצורף לתגובה לבקשה לביטול פסק הדין תדפיס מפורט של תחשיב חוב דמי השכירות של הנתבע, החל מחודש דצמבר 2003 ואילך, על פי שער הדולר היציג בעת ביצועו של כל תשלום על ידי הנתבע. כפי שעולה מתדפיס זה, הרי שכבר בחודש יולי 2005, עמדה יתרת חובו המצטברת הנומינלית של הנתבע בגין דמי שכירות, על סך של 16,770 ש"ח (סך של 24,972 ש"ח כולל הצמדה וריבית). נכון לחודש אוגוסט 2009, אז בוצע תשלום דמי השכירות האחרון, עמדה יתרת חובו המצטברת הנומינלית של הנתבע כלפי התובעת, על סך של 6,112 ש"ח (סך של 11,351 ש"ח, כולל הצמדה וריבית). אין חולק, כי מאז חודש אוגוסט 2009, לא שלם הנתבע לתובע דבר על חשבון דמי השכירות. חובו לתובעת, נכון חודש אפריל 2011, מועד הגשת התביעה כנגדו, עמד על סך של 27,257 ש"ח, כולל הצמדה וריבית (נכון לחודש ספטמבר 2011, עמד חובו על סך של 30,751 ש"ח, כולל הצמדה וריבית).

            הנתבע לא כפר בתצהיר עדותו הראשית בתחשיב החוב שהוגש על ידי התובעת ואף לא הציג תחשיב נגדי משלו. בחקירתו הנגדית, נתבקשה התייחסותו לתחשיב אולם, הוא התחמק מתשובה וטען תחילה כי לא בדק אותו לפרטים, לאחר מכן שנה גרסתו, טען כי כלל לא ראה את אותה טבלת חישוב וכי עורך הדין שלו כנראה שלח אותה אבל הוא לא התעמק בה מאחר וחשב שיש בה "עניינים של ארנונה" וכי הסתמך על חישוב אחר שנערך בכתב ידה של גניה (עמ' 3, שורות 8 - 13 לפרוטוקול). מדובר בגרסה מגומגמת ומתחמקת שאינני נותן בה אמון. תצהירה של גב' גניה הוגש כבר ביום 7.12.2011, כחודש טרם הגשת כתב ההגנה של הנתבע, אליו צורף תצהיר עדותו הראשית וברור כי המסמך היה בידיו ובידי ב"כ באותה עת. למעשה, ב"כ התובע אשר בהגינותו בסיכומיו, כי נכון ליום 6.12.2011 היה בידי התובע תחשיב שערוך של החוב, התואם את הוראות ההסכם והוא לא כפר בתחשיב.

8.         הנתבע מצידו, צרף לתצהירו מסמך בכתב יד מיום 12.7.2012, אשר נערך על ידי גב' גניה (אין מחלוקת על כך) לפיו, חובו עומד על סך של 13.856 ש"ח, נכון לאותו מועד. לטענתו, הוא מסתמך על מסמך זה, המשקף נאמנה את חובו. גב' גניה התייחסה למסמך זה, בחקירה הנגדית והבהירה, כי מדובר בתחשיב גס שנערך על ידה, על פי ממוצעי שער הדולר בכל שנה, וללא הפרשי הצמדה וריבית. אני מקבל את הסבריה של גב' גניה בעניין זה במלואם. עיון במסמך מעלה, כי נערך בו תחשיב גס של חוב דמי השכירות, על פי ממוצעי שער דולר בכל שנה, החל משנת 2007 (בפועל, קיים חוב גם משנים קודמות) ובסופו של דבר, גם על פי תחשיב גס זה, יצא שהנתבע חייב לתובעת סך של 13,856 ש"ח. לפיכך, גם אם ניתן היה להסתמך על תחשיב החוב הגס שנערך במסמך הנ"ל, הרי שנמצא כי קיים לחובת הנתבע חוב דמי שכירות גבוה כלפי התובעת. מכל מקום, לא מדובר בתחשיב מדוייק וברור כי אף הנתבע מודע לכך.

9.         הנתבע טען, כי בטל את הוראת הקבע בחודש ספטמבר 2009, באישורה של גב' גניה וכי יש בידיו הקלטה של השיחה עמה. טענה זו הועלתה על ידי הנתבע גם בתצהיר מיום 11.9.2011, אשר צורף לבקשה לביטול פסק הדין שהוגשה על ידיו. דא עקא, שהנתבע בחר שלא להגיש את אותה הקלטה כראיה מטעמו, אף שחלפו חדשים ארוכים מאז העלה טענה זו לראשונה.

            גב' גניה אשרה בתצהירה, כי אכן הנתבע שוחח עמה אולם, היא מעולם לא אשרה לו להפסיק לשלם את דמי השכירות וכי גם לא היתה לכך סיבה. כל שבקש הנתבע, הוא להעביר את הוראת הקבע שלו מבנק אחד לבנק שני. הוראת הקבע בוטלה, הנתבע לא חדש אותה לאחר מכן והפסיק לשלם את דמי השכירות.

אף אחד מהשניים לא נחקר בעניין זה, במהלך החקירות הנגדיות. עם זאת, הנטל להוכיח את הטענה כאילו התובעת אשרה לו להפסיק לשלם את דמי השכירות, על ידי ביטול הוראת הקבע, מוטל על הנתבע. כלל הוא, כי על בעל דין מוטל הנטל להוכיח את טענותיו כלפי הצד שכנגד. לפיכך, נושא התובע בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו ואילו הנתבע נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של טענת ההגנה שלו (י. קדמי, על הראיות, חלק רביעי, תש"ע - 2009, עמ' 1723). הנתבע העלה טענה עובדתית המקדמת את עניינו לפיה, התובעת עצמה אשרה לו להפסיק את תשלום דמי השכירות ולכן, הנטל להוכיחה מוטל עליו, על פי מאזן ההסתברויות. הנתבע טען כי קיימת בידיו הקלטה התומכת בגרסתו בעניין זה. טענה זו הועלתה כבר מספר חדשים לפני כן, במסגרת הבקשה לביטול פסק דין שהוגשה על ידיו. אלא, כפי שפורט לעיל, הנתבע בחר, מטעמים שמורים עימו, שלא להגיש כראיה את אותה הקלטה, שלכאורה יש בה כדי בסס את טענתו בעניין זה. ההלכה היא כי הימנעות מלהביא ראיה שיכולה היתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה כי היה באותה הראיה לפעול לחובת אותו בעל דין (ע'א 2275/90, לעיל וע"א 641/87 קלוגר נגד החברה הישראלית לטרקטורים ואח', פ"ד מד(1) 239). המסקנה המתבקש היא אחת משתיים - או שהקלטה מעין זו כלל אינה קיימת או שבמדה וקיימת הקלטה כלשהי של השיחה, הרי שתכנה שונה מזה שהוצג על ידי הנתבע. כאמור, נטל הוכחת הטענה כאילו הפסקת תשלום דמי השכירות נעשתה בהסכמה, מוטל לפתחו של הנתבע ובמצב בו קיימות שתי גרסאות נוגדות והנתבע בחר שלא להביא ראיה אשר יכולה לסייע לו, יש בכך כדי לפעול לרעתו ולהטות את הכף לטובת התובעת בעניין זה. סיכומה של נקודה זו, אני קובע כי הנתבע בטל את הוראת הקבע וחדל מלשלם את דמי השכירות על דעת עצמו בלבד וללא אישורה של התובעת.

10.        הנתבע הוסיף וטען, כי לא שלם את דמי השכירות, מאחר ולא הוצג בפניו תחשיב מדוייק של חובו מאז חודש ספטמבר 2009. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, אף אם חוייב הנתבע בשיעורי דולר גבוהים במשך התקופה שמאז כריתת הסכם השכירות או לפחות בחלקה, הרי שלכל היותר, מדובר בהפרשים של מאות או מספר אלפי שקלים ואין בכך משום נימוק להפסיק לשלם באופן מוחלט את דמי השכירות החדשיים מאז חודש ספטמבר 2009, במשך למעלה משנה וחצי עד להגשת התביעה ושנתיים וארבעה חדשים עד היום. שנית, לא היתה מניעה כלשהי מצידו של הנתבע לאתר את שערי הדולר היציג לאורך תקופת השכירות ולערוך תחשיב נומינלי של חיובי דמי השכירות לעומת התשלומים ששלם. אני סבור כי שוכר תם לב, יכול היה לערוך בעצמו חישוב גס של החוב ולהבין מיד, כי הוא כלל אינו נמצא ביתרת זכות אלא, ביתרת חובה של אלפי שקלים. אין זה סביר בעיני שהנתבע יעלה טענה בדבר תשלום יתר ומאותה עת ישב בחיבוק ידיים במשך חדשים ארוכים, לא ישלם דמי שכירות שוטפים, ימתין שיערך לו תחשיב מדוייק של החוב ובמקביל, ימשיך להחזיק בנכס השייך לתובעת. יתירה מזאת, גם לשיטתו, החל מחודש יולי 2012, כבר ידע הנתבע על חוב בסך של כ - 13,800 ש"ח (נומינלי) אולם, הוא לא חדש את הוראת הקבע, לא שלם את דמי השכירות החדשיים השוטפים ולא שלם תשלום כלשהו על חשבון החוב.

סיכומה של נקודה זו, אני דוחה את טענותיו של הנתבע באשר לסיבת אי תשלום דמי השכירות השוטפים, כמו גם חוב דמי השכירות שהצטבר.

11.        הנתבע טען, כאמור, שהתובעת נהלה עימו מו"מ שלא בתום לב והשכירה לו נכס שהיא מנועה על פי חוק להשכיר לו לתקופה הנקובה בחוזה, תוך הסתרת העובדה שעל הנכס רובץ צו הריסה וכאשר התכנית אינה מאפשרת להקים במקום שירותים ואמצעים המאפשרים קיום מסעדה, למרות שזו היתה מטרת השכירות על פי החוזה. עוד טען, כי התובעת מנסה להוציאו מהנכס מזה שנים.

            טענות אלו נזנחו בסיכומיו של הנתבע, הוא לא חזר עליהן ולכן, דינן להדחות ולו רק מטעם זה. יתירה מזאת, מדובר בטענות שאינן מקימות לנתבע הגנה מפני תביעת הפינוי. ראשית, בין אם היתה מנועה התובעת להשכיר לנתבע את הנכס למשך 10 שנים ובין אם לאו, בפועל מחזיק הנתבע בנכס למעלה מתשע שנים והסכם השכירות עומד להסתיים בסוף חודש נובמבר 2011. דהיינו - בפועל קיימה התובעת את התחייבותה בהסכם ולא בקשה פינויו לאחר תקופה קצרה, אלא, רק לאחר שהפר באופן יסודי את ההסכם עמה. לא הוכח בפני, כי התובעת פעלה להוציא את הנתבע מהנכס שלא כדין, עובר להגשת התביעה. שנית, הנתבע לא הוכיח כי רובץ על הנכס צו הריסה ואף אחד מהמסכים שצורפו לתצהירו של הנתבע אינו מעיד על קיומו של צו הריסה כנגד הנכס. המסמך מיום 9.10.2005, אשר צורף לתצהירו של התובע, מעיד, לכל היותר, כי על פי תכנית בניין העיר החלה על האזור, מיועד המבנה להריסה אולם, הועדה המקומית אפשרה לבצע פעולות שונות לתפקוד השוטף של המבנה. זאת ועוד, מסמכים שצורפו לתצהירו של הנתבע מעידים על כך שהועדה המקומית נתנה לו היתרי בניה לביצוע תוספות של משטחי עץ מסביב למבנה. בפועל, 7 שנים לאחר אותו מכתב, המבנה עדיין עומד על תילו, הוא מוחזק בידי הנתבע, לא הוצא כנגדו מעולם צו הריסה ולא קיים נגדו צו הריסה או צו סגירה כיום. שלישית, אם התובעת אכן הפרה באופן כה בוטה את ההסכם, היה בידי הנתבע לבטל את ההסכם עמה ולחילופין, לדרוש את אכיפתו, באמצעות פניה לבית המשפט. דא עקא, שבמשך כעשור, הנתבע המשיך להחזיק בנכס כמות שהוא, לא דרש ביטולו של החוזה ואף לא העלה טענות קיזוז.